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Es kommt immer wieder vor, dass in einer Wohnung Reparaturen nötig werden. In einer Mietwohnung ist das ganz oft Sache des Vermieters. Es liegt auch in seinem Interesse, dass ein Mangel schnell behoben wird. Andernfalls ist es möglich, einen Mietmangel geltend zu machen. Der wiederum kann eine Mietminderung nach sich ziehen. Dabei ist es für Mieter sinnvoll, sich von Experten entsprechend beraten zu lassen. Denn auf eigene Faust zu handeln, kann teuer werden.

Ein Fallbeispiel

Im Sommer letzten Jahres sind Hanna H. und ihre Kinder in eine neue Wohnung gezogen. Vier Zimmer, Küche, Diele, Bad, dazu noch andere Kinder im Haus: insgesamt eine familienfreundliche Atmosphäre. Aber nach ein paar Monaten gibt es Ärger: Schimmelbefall in einigen Wohnungsecken. Die Mutter von vier Kindern machte die Hausverwaltung darauf aufmerksam und handelt so erst einmal dem Mietrecht entsprechend. Nach einigem Hin und Her steht dann ein Handwerker vor der Wohnungstür.

„Zu oberflächlich“

Er macht sich ein Bild vom Ausmaß des Schadens und entfernt beim nächsten Termin den Schimmel von den Tapeten - nach Ansicht der Mieterin eine zu oberflächliche Reparatur. Sie meint, die Wände seien feucht, und sie befürchte, dass sich bald neuer Schimmel bilden könnte. Ihre Konsequenz: Sie zahlt nicht – wie eigentlich vereinbart – den zweiten Teil der fälligen Kaution, 800 Euro. Der Einbehalt erweist sich aber als schwerer Fehler, vor dem auch Mietervereine warnen.

Kaution muss gezahlt werden

Heribert Arnolds vom Mieterverein Köln: „Das ist vom Gesetz her nicht geduldet. Die Kaution ist eine Sicherheit, ein Pfand, das der Mieter leisten muss, damit der Vermieter gegen spätere Forderungen abgesichert ist. Und deshalb darf ich die Kaution nicht einbehalten, sondern muss sie zu Anfang des Mietverhältnisses in voller Höhe zahlen. Wenn ich es trotzdem mache, gibt es für den Vermieter die Möglichkeit, die Kaution einzuklagen. Im Ernstfall könnte der Vermieter sogar die Kündigung erklären.“

Teure Folgen

Ganz so schlimm kommt es für Hanna H. nicht. Aber ihr Fehlverhalten hat teure Folgen. Ein Gericht entscheidet, dass sie die Kaution sofort zu zahlen habe – dazu kommen noch die mit dem Verfahren verbundenen Kosten. So werden aus 800 Euro am Ende etwa 1.800 Euro.

Dabei wäre der ganze Ärger gar nicht nötig gewesen, denn Schimmel ist ein Mietmangel. Und bei unbestreitbaren Mietmängeln ist der Vermieter in der Pflicht. Er muss die Wohnung während der gesamten Mietzeit in vertragsgemäßem Zustand halten. Das heißt: Er ist zur unverzüglichen Mängelbeseitigung verpflichtet.

Mietmängel und was alles dazuzählt

Heizungsausfall im Winter, Ausfall des Warmwassers, Feuchtigkeit mit Schimmelpilz in der Wohnung: Mit zahlreichen Mängeln in einer Mietwohnung müssen sich Mieter nicht einfach abfinden. Funktionseinschränkungen, wie beispielsweise defekte Lichtschalter, verstopfte Rohre oder undichte Fenster, sind gleichfalls Mietmängel.

Was tun im Falle eines Mietmangels?

Sollte ein Mietmangel auftreten, muss man den Vermieter umgehend auf den Schaden aufmerksam machen; wenn möglich telefonisch, auf jeden Fall aber auch schriftlich. Und der Mieter sollte eine Frist zur Beseitigung des Mangels setzen. Die Mietervereine empfehlen eine Frist von drei Wochen. Während dieser Zeit sollte die Miete an den Vermieter auch nur unter Vorbehalt gezahlt werden – und auch das dem Vermieter schriftlich anzeigen. Sollte der Vermieter trotz seiner Verpflichtung den Mangel nicht beseitigen, dann kann die Miete ab dem Zeitpunkt gemindert werden, zu welchem man den Vermieter schriftlich über den Mangel informiert hat.

Mietminderung und wie hoch sie ausfallen kann

Im Internet finden sich dazu zahlreiche Hinweise und Tabellen. Dennoch raten Experten zur Vorsicht. Denn die Höhe der Mietminderung kann nur im konkreten Einzelfall bestimmt werden, weil sie beispielsweise von der Größe des Schadens und der jeweiligen Wohnung abhängt. So sind bei Schimmel 25 bis 50 Prozent Minderung möglich. Bei bestehender Gesundheitsgefahr, beispielsweise durch eine ausgefallene Heizung im Winter, ist sogar eine Mietminderung von bis zu 100 Prozent denkbar. Im Zweifel sollte man sich Unterstützung beim Mieterverein oder bei einem Anwalt suchen.