Heizkostenstreit: tatsächlicher Verbrauch zählt

Der Bundesgerichtshof (BGH) schafft Klarheit in einem langjährigen Rechtsstreit: Mieter müssen nur Heizkosten bezahlen, die sie auch tatsächlich verursacht haben. Der Vermieter darf nicht einfach die Abschlagszahlungen weitergeben, die er im Voraus an den Energieversorger geleistet hat.

Vermieter müssen bei der Heizkostenabrechnung den tatsächlichen Verbrauch der Mieter zugrunde legen. Eine pauschale Abrechnung der Heizkosten auf Basis der vom Vermieter an den Energieversorger geleisteten Vorauszahlungen ist unzulässig, hat nun der Bundesgerichtshof entschieden (AZ VIII ZR 156/11).

Der BGH hatte folgenden Fall zu entscheiden: Der Vermieter hatte 3.000 Euro Nachzahlung für Heizkosten aus 2007 und 2008 verlangt. Er legte dabei allerdings nicht den tatsächlichen Brennstoffverbrauch zugrunde, sondern die Abschläge, die er im Voraus an den Versorger geleistet hatte. Der Vermieter stellte die Kosten in Rechnung, mit denen er selbst im Abrechnungszeitraum belastet wurde.

Die Mieter hielten diese Abrechnungsform für unzulässig. Auch, weil im fraglichen Zeitraum Wohnungen in dem Haus leer standen. Energieversorger orientieren sich bei den Abschlägen üblicherweise am Vorjahresverbrauch, bei Leerstand ist es wahrscheinlich, dass die Vorauszahlung höher ausfällt als der tatsächliche Verbrauch.

Die Bundesrichter gaben den Mietern nun recht: Das Abflussprinzip entspreche nicht den Vorgaben der Heizkostenverordnung. Dort heißt es nämlich, dass bei einer zentralen Heizungsanlage nur „die Kosten der verbrauchten Brennstoffe“ abgerechnet werden können – das sogenannte Leistungsprinzip. Der Vermieter muss also die tatsächlich verbrauchte Energie nach dem vereinbarten Schlüssel auf die Mieter umlegen. Die Heizkostenverordnung solle zu einem sparsamen Umgang mit Energie motivieren.

Wer eine Zentralheizung hat, zahlt möglicherweise auch den Verbrauch der Nachbarn mit. Dieses Problem bleibt.