Nebenkostenabrechnung: Vorsicht Falle!

Jede zweite Abrechnung ist fehlerhaft

Die Nebenkostenabrechnungen haben mit „Neben“-Kosten schon lange nichts mehr zu tun, längst zählen sie schon zur zweiten Miete. Besonders ärgerlich ist es, wenn trotz hoher Vorauszahlungen noch dicke Nachzahlungen fällig werden. Laut einer Studie des Deutschen Mieterbundes ist jede zweite Abrechnung falsch.

Verwaltungsfirma darf Verteilerschlüssel nicht plötzlich ändern

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Diese Erfahrung hat auch Petra B. gemacht. Seitdem der Eigentümer der Mietwohnungen in Erkrath gewechselt und eine Verwaltungsfirma die Abrechnungen übernommen hat, muss sie ständig dazuzahlen, obwohl die Leistungen gleich geblieben sind. Deshalb zweifelt sie jede Rechnung an. Ein Ärgernis sind die Müllgebühren. Jahrelang hatten alle Mieter eigene Mülltonnen, es wurde nach Verbrauch abgerechnet. Doch die Verwaltung hat kurzerhand alle Gebühren zusammengefasst und auf die Quadratmeterzahl verteilt. Wer zwar eine große Wohnung hatte, aber sparsam mit dem Müllverbrauch umgegangen war, musste plötzlich mehr zahlen. Ein Fehler, denn es gilt der Grundsatz: Ein einmal gewählter Verteilerschlüssel wird Vertragsbestandteil und darf nicht einfach geändert werden.

Grundsatz der Wirtschaftlichkeit

Für die Wohnanlage gibt es einen Hausmeister. Seitdem eine Verwaltungsfirma die Abrechnung übernommen hat, müssen die Mieter 70 Euro mehr zahlen, obwohl die Leistungen gleich geblieben sind. Michaelo Damerow vom Düsseldorfer Mieterverein meint: „Die Kostensteigerung ist darauf zurückzuführen, dass die Verwaltungsfirma als sogenannter Regiebetrieb dazwischengeschaltet wurde. Das sind meines Erachtens unnötige Kosten, die alles andere als wirtschaftlich sind, sodass nicht nachvollziehbar ist, warum diese Kostensteigerung von den Mietern zu tragen ist.“ Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit gilt für viele Punkte der Abrechnung. Das bedeutet für den Mieter: Ist etwas nicht wirtschaftlich – also zu teuer –, kann man den Kosten widersprechen. Im Zweifel sollte man vergleichen und ein zweites Angebot einholen.

Verwaltungskosten nicht mitzahlen

Oft bleibt undurchsichtig, für welche Leistungen der Mieter Hausmeisterkosten zahlen muss. Grob gesagt gilt: Reparaturen am Haus dürfen nicht über die Betriebskosten abgerechnet werden, diese muss der Vermieter tragen. Auch Verwaltungstätigkeiten, wie zum Beispiel Wohnungsabnahmen, darf der Hausmeister nicht übernehmen.

Zahlen muss der Mieter für Leistungen, die allen zugutekommen, wie kleine Wartungsarbeiten und Gartenpflege. Außerdem darf der Hausmeister im Haus für Ordnung sorgen, Unrat wegräumen oder nachts die Haustüre abschließen. Alle sogenannten „technisch-praktischen Dinge“ sind sein Aufgabenbereich.

Vorsicht bei Gewerberäumen

Ein leer stehender Laden gehört mit zur Wohnanlage von Petra B. Dieser hatte vor ein paar Jahren für Unmut bei den Mietern gesorgt, denn die Grundsteuer für das Ladenlokal war einfach auf alle Mieter umgelegt worden. Ein Ärgernis, welches häufig auftritt, wenn Gewerberäume mitvermietet werden, so der Mieterverein: „Wenn ein Laden vorhanden ist, kann das eine Falle sein, die Grundsteuern können dann für den Mieter höher ausfallen, man sollte da auf eine Herausrechnung achten.“

Vermieter hat Anspruch auf Zahlung

Solange der Nebenkostenbescheid formell in Ordnung ist, alle Kosten ausgewiesen sind und die Verteilerschlüssel stimmen, hat der Vermieter einen Anspruch auf Zahlung. Gibt es Unstimmigkeiten, muss innerhalb eines Jahres die Einsicht in die Belege gefordert werden. Oft muss man das direkt beim Vermieter tun, da dieser nicht verpflichtet ist, Belege zu kopieren. Die Ausnahme: Der Vermieter wohnt zu weit weg. Auch Petra B. hat jetzt Widerspruch gegen ihre Nebenkostenabrechnung erhoben und Einsicht in die Belege gefordert.